Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có nhiều thay đổi quan trọng và dự đoán sẽ có ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản. Dưới đây là những điểm mới nổi bật mà bạn cần nắm bắt, cùng theo dõi bài viết sau nhé.
Đôi nét thông tin về luật kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản sẽ bao gồm các hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng và bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cung cấp các dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn hoặc quản lý bất động sản với mục tiêu sinh lợi.
Đối tượng áp dụng trong luật kinh doanh bất động sản là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hoặc các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể như sau:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các cá nhân, tổ chức
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai do các cá nhân, tổ chức là chủ
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được các cơ quan có thẩm quyền cho phép đưa vào hoạt động kinh doanh.
- Các loại đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp thuật về đất đai.
Bên cạnh các loại đất, đối tượng áp dụng thì trong luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản tại điều 8, cụ thể:
- Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định trong luật kinh doanh bất động sản 2014
- Không công khai hoặc công khai không đầy đủ các thông tin về BĐS
- Có hành vi gian lận, thiếu trung thực trong kinh doanh
- Chiếm dụng vốn trái phép
- Không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
- Lợi dụng, sử dụng các chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định
- Thu phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật
- Đầu tư dự án BĐS không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
5 điểm mới cần biết trong luật kinh doanh bất động sản
Mức đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5%
Luật hiện tại không có quy định cụ thể về tiền cọc đối với việc mua bán hay thuê mua bất động sản sẽ được xây dựng trong tương lai. Tuy nhiên, theo khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng tương lai khi đã đủ điều kiện kinh doanh.
Bên cạnh đó, các thỏa thuận đặt cọc phải nêu rõ giá bán, giá thuê mua, và diện tích sàn xây dựng của công trình. Nhà ở và công trình xây dựng trong tương lai chỉ được phép kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ như quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, và giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành.
Được giảm số tiền thanh toán trước khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trong luật kinh doanh bất động sản mới đã đưa ra quy định cụ thể về việc thanh toán trong các giao dịch mua bán nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần và lần đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Trước đây, quy định chỉ yêu cầu lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng mà không đề cập đến tiền đặt cọc.
Ngoài ra, luật cũng giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 70% xuống còn 50%. Cụ thể:
- Thanh toán trong thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ được chia thành nhiều đợt, với lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
- Những lần thanh toán tiếp theo phải tương ứng với tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá trị nhà ở hoặc công trình xây dựng thuê mua (trước đây là 70%).
Các cá nhân kinh doanh BĐS nhỏ không phải lập công ty
Tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra các điều kiện cụ thể cho cá nhân và tổ chức khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Điểm đáng chú ý là quy định mới này cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập công ty.
Nếu theo khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 và Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP trước đây thì các đối tượng như cơ quan, tổ chức bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, chia tách, hoặc xử lý tài sản công… không phải thành lập doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, với Luật kinh doanh bất động sản mới, chỉ riêng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới được miễn yêu cầu thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định. Các cá nhân này cũng phải đáp ứng các điều kiện như có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, các cá nhân không, đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành án phạt tù và không bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp môi giới chỉ cần có 1 người có chứng chỉ hành nghề
Theo Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, từ ngày 01/8/2024, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Phải xây dựng và có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
- Phải có cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ
- Phải có ít nhất 01 cá nhân sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, thay vì yêu cầu 02 người như theo quy định trước đây
- Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp môi giới bất động sản cần gửi thông tin về doanh nghiệp đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, nơi doanh nghiệp được thành lập, để thông tin này được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật.
Với sự thay đổi này, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần có 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thay vì 02 người như trong Luật hiện hành.
Không cho phép phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Tại Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở không được phép thực hiện trong hai trường hợp sau:
- Khu vực thuộc phường, quận, thành phố nằm trong các đô thị thuộc Loại đặc biệt, Loại I, Loại II, hoặc Loại III.
- Trường hợp đất được đấu giá quyền sử dụng để đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực khác không nằm trong các trường hợp trên, UBND cấp tỉnh sẽ dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương để xác định những khu vực mà chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để các cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hiện tại, theo khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc phân lô, bán nền bị ngăn chặn ở các khu vực sau:
- Các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và loại I trực thuộc Trung ương
- Khu vực yêu cầu cao về kiến trúc và cảnh quan, bao gồm cả khu vực trung tâm và những vùng xung quanh các công trình nổi bật về kiến trúc trong đô thị.
- Các mặt tiền trên những tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Trên đây là các điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Nếu bạn đọc cần tìm hiểu thêm thông tin, bạn đọc có thể liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn, giải đáp nhanh nhất nhé.
